Сдача недвижимости в аренду в Таиланде: юридическое руководство для иностранных арендодателей

Владение кондоминиумом в Таиланде и его аренда звучит как история о пассивном доходе. Для значительного числа иностранных собственников это превращается в активную обязанность по соблюдению требований: правила удержания налогов, пороги регистрации договоров аренды и ограничения на аренду через платформы, которые удивляют почти каждого, кто рассматривал Airbnb как простой вариант. Ничего из этого не является сложным, когда вы знаете систему. Почти ничто из этого не интуитивно понятно, если вы предполагаете, что действуют западные правила для арендодателей.

Начните с того, что у вас действительно есть

Если вы владеете квартирой в кондоминиуме на праве полного владения (в пределах стандартной квоты на владение недвижимостью иностранцами 49% — о том, как это работает, см. в нашем руководстве по покупке недвижимости в Таиланде), вы находитесь в наиболее простом правовом положении, доступном иностранному арендодателю: полные права собственности, включая право сдавать квартиру в аренду, без необходимости создания компании или использования обходных схем на основе договора аренды. Если же вы владеете квартирой — или домом, или земельным участком — на условиях долгосрочной аренды, ваше право на сдачу в субаренду зависит от того, что фактически разрешает основной договор аренды; не все договоры аренды предусматривают право на субаренду, и это необходимо проверить до размещения объявления о сдаче недвижимости, а не после заселения арендатора.

Краткосрочная аренда: ограничение, которое упускает почти каждый владелец

Вот та деталь, на которой попадается больше иностранных владельцев кондоминиумов, чем на любом другом правиле: Посуточная и краткосрочная аренда отдельных кондоминиумов, как правило, незаконна по закону Таиланда, независимо от статуса собственности. Закон о строительном контроле требует, чтобы объекты использовались в соответствии с их зарегистрированным назначением — для проживания, а не для коммерческой деятельности гостиничного типа, и Департамент земельных ресурсов особо уточнил, что кондоминиумы не могут использоваться в качестве отелей. Судебная практика подтвердила, что это относится даже к сдаче в аренду отдельной квартиры на ежедневной основе, а не только к крупномасштабной деятельности.

Нарушения влекут за собой реальные наказания: штрафы в размере до 20 000 бат плюс дополнительно 10 000 бат за каждый день продолжения незаконной деятельности и потенциальное лишение свободы на срок до одного года в соответствии с положениями о контроле за строительством, при этом за сопутствующее нарушение целевого назначения могут применяться отдельные наказания (штрафы до 60 000 бат, лишение свободы на срок до трех месяцев).

На практике правоприменение существенно различается в зависимости от местонахождения и того, насколько активно руководство здания или соседи сообщают о деятельности: в некоторых районах с большим количеством туристов краткосрочная аренда распространена и практически не пресекается, в то время как в других активно борются с нарушениями. Эта реальность «серой зоны» не меняет исходную правовую позицию: краткосрочная аренда квартиры в кондомиуме через платформы не является юридически надежной, независимо от того, как выглядит местная практика правоприменения в любой конкретный момент времени. Собственники, рассматривающие этот путь, должны понимать, что они идут на реальный юридический риск, а не действуют в рамках действительно разрешенной серой зоны.

Долгосрочная жилая аренда — месячная или годовая — является юридически обоснованным путем для дохода от аренды кондоминиума, и именно этому посвящена остальная часть этого руководства.

Регистрация аренды: трехлетний рубеж

Согласно Гражданскому и коммерческому кодексу, договор аренды сроком на три года или менее может быть заключен в простой письменной форме без необходимости регистрации в Земельном департаменте. Договор аренды на срок более трех лет подлежит регистрации в Земельном департаменте, чтобы иметь исковую силу по истечении этого трехлетнего срока: незарегистрированная долгосрочная аренда теряет свою правовую защиту по истечении трех лет, что означает, что арендодатель (или, что более актуально для арендаторов, полагающихся на долгий незарегистрированный договор) может обнаружить, что его права фактически не имеют исковой силы против третьих лиц, включая нового собственника при смене владельца имущества.

Для арендодателя, сдающего одну квартиру жильцам на стандартных условиях сроком на один год, этот порог регистрации применяется крайне редко. Это имеет большее значение для арендодателей, заключающих более долгосрочные коммерческие договоры аренды или многолетние жилые соглашения, когда регистрацию следует планировать с самого начала, а не рассматривать как второстепенную задачу, когда приближается трехлетний рубеж.

Налоговые обязательства: что на самом деле удерживается автоматически, а что вы декларируете самостоятельно

Это та сфера, где кроется наибольшая сложность, и где иностранные арендодатели чаще всего ошибаются в расчетах.

Если арендатором является физическое лицо При прямой уплате арендной платы начисление налога в момент платежа обычно не производится, однако арендодатель по-прежнему обязан платить тайский подоходный налог с дохода от аренды, а также задекларировать и уплатить его в рамках стандартной процедуры ежегодной отчетности.

Если арендатором является компания (типичная ситуация при аренде жилья для сотрудников компанией) компания, как правило, обязана удерживать 5% от суммы арендной платы у источника и перечислять эту сумму в Налоговое управление от имени арендодателя. Эта удержанная сумма зачитывается в счет окончательного налогового обязательства арендодателя, а не является дополнительным налогом, взимаемым сверх него.

Именно для иностранных арендодателей-нерезидентов, к доходам от аренды зачастую применяется ставка удержания налога 15%, а не ставка 5%. Важно отметить, что эта ставка 15% не является автоматически окончательной суммой налога к уплате — подача годовой налоговой декларации с использованием прогрессивных ставок налога на доходы физических лиц может для многих арендодателей привести к тому, что фактическая сумма налога окажется ниже удержанной фиксированной суммы по ставке 15%, а разница будет возвращена. Арендодатели, которые считают, что удержанная сумма является их полной налоговой обязанностью, и никогда не подают налоговую декларацию, могут упускать возможность вернуть часть денег.

Независимо от налога на доход от аренды, все собственники недвижимости — иностранцы или тайцы — обязаны платить ежегодный налог на землю и здания., рассчитываемый исходя из стоимости недвижимости (как правило, в диапазоне от примерно 0,02% до 0,1% в зависимости от целевого назначения объекта) и подлежащий уплате ежегодно, обычно в апреле. Этот налог отличается от налога на доход от сдачи недвижимости в аренду и взимается независимо от того, сдается ли недвижимость в аренду на самом деле.

Соглашения об избежании двойного налогообложения. Таиланд имеет соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДР) со множеством стран, что может обеспечить освобождение от уплаты налогов на один и тот же доход от аренды как в Таиланде, так и в стране происхождения арендодателя. Конкретный порядок налогообложения полностью зависит от условий соответствующего договора и должен проверяться в отношении страны налогового резидента арендодателя, а не предполагаться по умолчанию.

Штрафы за ошибки в налоговой отчетности

Налоговый департамент Таиланда активно проверяет арендодателей, и незадекларированный доход от аренды влечет за собой реальные последствия: штрафы, которые могут достигать шестизначных сумм (в батах), ежемесячные надбавки на неуплаченные суммы и — в серьезных случаях — потенциальное тюремное заключение. Сама по себе просрочка подачи декларации влечет за собой наказание независимо от того, был ли фактически налог к уплате. Учитывая активность проверок в этой сфере, отношение к налогу на доход от аренды как к чему-то необязаюшему или второстепенному является гораздо более рискованным шагом, чем может показаться исходя из масштабов портфеля недвижимости типичного иностранного собственника.

Структурирование через тайскую компанию: редко имеет смысл для одного объекта

Некоторые собственники рассматривают возможность владения арендной недвижимостью через структуру тайской компании. Это легальный путь владения землей или домами (где прямое иностранное владение вообще недоступно), но для обычного кондоминиума, уже находящегося в иностранном владении на правах фрихолда, проведение арендного дохода через компанию обычно увеличивает общую налоговую нагрузку, а не уменьшает ее: корпоративный налог на прибыль от аренды плюс налог у источника при распределении прибыли иностранному владельцу в виде дивидендов в совокупности могут дать более высокую эффективную ставку, чем простое декларирование дохода как физического лица. Такая структура имеет больше смысла, когда она обусловлена необходимостью владения землей, а не попыткой оптимизировать налоги с дохода от аренды одного кондоминиума.

Как Harwell Legal помогает

Мы проверяем договоры аренды до их подписания на предмет прав на субаренду и требований к регистрации, консультируем по вопросам налогообложения, которое фактически применяется к вашей конкретной структуре владения и арендаторов, а также помогаем собственникам, рассматривающим краткосрочную аренду, понять реальные юридические риски до перехода на эту модель вместо соблюдения правил долгосрочной аренды.

Сдаете недвижимость в Таиланде или планируете? [Контакт Харвелл Legal International: убедитесь, что структура вашей аренды и налоговые обязательства оформлены правильно до въезда первого арендатора.