Покупка и аренда недвижимости

На протяжении веков Таиланд служил центром торговли и бизнеса. Благодаря своему стратегическому расположению он был буферной зоной между колониальными державами. В результате он стал единственным государством в регионе, которое не было колонизировано. Рынок недвижимости в Таиланде и сегодня может пожинать плоды своего стратегического положения на карте. Покупка и аренда недвижимости в Таиланде востребована как никогда. Однако с учетом местных законов о недвижимости эти процессы не так просты, как вы, возможно, привыкли. Мы поможем вам сориентироваться в этом процессе, чтобы покупка или аренда недвижимости прошла без лишних хлопот.

Права на недвижимость для иностранцев

В соответствии с Гражданским и Коммерческим кодексом Таиланда иностранцы в принципе имеют те же права собственности, что и граждане Таиланда, однако, согласно Закону о Земельном кодексе B.E. 2497 (1954) иностранцам запрещено владеть землей в Таиланде. Поскольку владение землей является неотъемлемым элементом любого владения недвижимостью, можно сделать вывод, что, кроме квартиры в лицензированном кондоминиуме, иностранцам в Таиланде недоступно владение недвижимостью (землей и домом).

Владение землей также не доступно для иностранных компаний, включая компании, зарегистрированные по договору Amity (США), компании с ограниченной ответственностью на БВО или Гонконге, или любые другие иностранные юридические лица. Эти компании могут, как и иностранные физические лица, иметь миноритарную долю в тайской компании, но также НЕ могут использовать номинальные холдинговые компании для владения землей.

Однако существуют некоторые законные исключения из этого правила. Существуют и другие способы приобретения действительных и законных прав на землю и недвижимость в Таиланде, которые не равнозначны прямому владению:

1) Аренда земли

Иностранцам разрешено иметь долю 100% в аренде земли в Таиланде. Иностранец фактически арендует землю или дом у гражданина Таиланда, который остается владельцем земли. Закон об аренде в Таиланде предусматривает максимальный срок аренды 30 лет с возможностью продления аренды на дополнительные 30 лет.

2) Владение компанией

Зарегистрированные в Таиланде компании с преобладающим тайским капиталом могут покупать землю в Таиланде. В прошлом иностранные граждане часто приобретали долю в таиландской недвижимости в качестве миноритарных акционеров тайской мажоритарной компании. Однако в последние годы Земельный департамент Таиланда стал строже проверять компании с ограниченной ответственностью на предмет использования “номинальных” тайских акционеров, которые не имеют законного интереса в компании, владеющей землей. Тем не менее, у не-тайского акционера все еще есть возможность обеспечить свои инвестиции в тайскую компанию с ограниченной ответственностью законными способами.

3) Инвестиции

Тайское законодательство о недвижимости позволяет иностранцам покупать и владеть ограниченным количеством земли на основе инвестиций в размере 40 миллионов батов в течение пяти лет подряд, при условии, что земля используется для жилых целей.

4) Тайский супруг

Тайскому супругу иностранца может быть разрешено купить землю или недвижимость в Таиланде на свое имя. Однако супружескую пару могут попросить подписать декларацию в Земельном департаменте о том, что используемые средства являются отдельной собственностью тайского супруга. Таким образом, любые права на землю или имущество супруга, не являющегося тайцем, могут быть отменены, что может быть проблематично в случае развода. Это может затруднить супругу, не являющемуся тайцем, доказательство того, что земля была супружеской собственностью. В этом случае умело составленный брачный договор в Таиланде может помочь свести к минимуму риск для супруга, не являющегося гражданином Таиланда.

5) Жилище и суперфиции

Лицо, не являющееся тайцем, может приобрести пожизненную долю в некоторых видах имущественных прав в Таиланде. Например, узуфрукт - это право пользования землей (и получения прибыли от нее), похожее на аренду, но непередаваемое, с некоторыми важными отличиями.

Стоимость тайского кондоминиума

Сложно сказать, сколько будет стоить кондоминиум в Таиланде, поскольку цены сильно варьируются в зависимости от размера и местоположения. Большинство людей сравнивают размер квартиры в метрах в квадрате, чтобы определить стоимость и арендный потенциал недвижимости.

CBRE Thailand выпустила обзор кондоминиумов Бангкока за 2016 год, и, как видно из приведенной ниже таблицы, начальным уровнем считается все, что ниже 70 000 батов за квадратный метр.

Уровень / Цена за кв. м

Вход / Ниже 70.000 THB
Средний диапазон / 70.000 - 89.999 THB
Верхне-средний диапазон / 90.000 - 119.999 THB
High End / 120.000 - 169.999 THB
Роскошь / 170.000 - 249.999 THB
Суперлюкс / Выше 250.000 THB

Покупка кондоминиума в Таиланде - 3 шага

Шаг 1: Поиск кондоминиума
Найдите подходящий кондоминиум, учитывая тип, цену и расположение недвижимости.

Шаг 2: Консультация с юристом
Пусть юрист проведет проверку права собственности на недвижимость и просмотрит контракты перед подписанием.

Шаг 3: Получение ипотечного кредита
Получение ипотечного кредита для финансирования покупки недвижимости в Таиланде.

Перепродажа кондоминиума в Таиланде - 3 шага

Шаг 1: Использование услуг агента по недвижимости или брокера

Авторитетный агент или брокер может облегчить вам поиск покупателя как на местном, так и на международном рынке.

Шаг 2: Правильная цена

1. Сделайте наблюдение
Проследите за недавними продажами квартир в вашем кондоминиуме или других подобных кондоминиумах в вашем районе.

2. Оценить с помощью геодезических и оценочных фирм
Поручите оценку вашей недвижимости нескольким геодезическим и оценочным фирмам в городе.

Шаг 3: Другие преддоговорные соображения

1. Составьте контрольный список всех дефектов
Составьте список всех дефектов недвижимости, о которых следует рассказать потенциальному покупателю.

2. Помните о долгах, которые вы имеете на имущество
Не забывайте о любых залогах или долгах, которые у вас есть на недвижимость, - это должно быть включено в договор.

Значение

Виллы можно отнести к той же категории, что и дома, но разница в том, что они несут в себе ощущение эксклюзивности и класса. Виллы обычно расположены в закрытом комплексе и на отдельном участке земли, в то время как дома - нет.

Иностранная собственность

Хотя тайское законодательство не разрешает иностранцам владеть землей, аренда земли по договору аренды, зарегистрированному в Земельном департаменте, и, соответственно, строительство строения или дома на арендованной земле разрешены.

Чтобы расширить свои права в качестве арендаторов земли, иностранцы должны правильно оформить право собственности на строение. Срок аренды земли для иностранцев неизменно связан с правом владения или правом, предоставленным им для использования и владения землей. Это можно установить, получив в местном земельном управлении одну из следующих справок:

Разрешение на строительство, выданное на имя иностранца
Соглашение о продаже тайского сценария

Иностранное право собственности на виллу также должно быть оформлено в письменном виде и зарегистрировано в местном земельном управлении. Это делается в соответствии с разделом 456 Гражданского кодекса и тайским законом о договорах.

Передача прав собственности

Процесс передачи права собственности на виллу иностранцу включает в себя следующее:

Объявление о продаже. Для этого необходимо присутствие иностранца и продавца в местном земельном управлении.
Выдача формы уведомления о продаже. Это 30-дневное публичное уведомление местного земельного управления, чтобы узнать, не будет ли кто-нибудь оспаривать право собственности на виллу.
Завершение продажи в местном земельном управлении.

Для передачи прав собственности необходимы следующие документы:

Разрешение на строительство или договор купли-продажи
Та Бянь Баан
Паспорт
Tor-Dor 21 или бланк доверенности из местного земельного управления (если применимо)

Когда предлагается договор купли-продажи тайской виллы, с иностранца взимаются сборы и налоги за передачу собственности, как описано выше. Факторы, определяющие ставки сборов и налогов за передачу собственности, включают фактическую цену продажи и стоимость дома, оцененную правительством.

Покупка дома или виллы за 3 шага

Покупка дома или виллы в Таиланде всегда требует привлечения юриста по недвижимости, который сможет провести вас через весь процесс. Недвижимость в Таиланде - сложный и по большей части нерегулируемый процесс.

Шаг 1: Поиск дома в Таиланде
Хотя многие хотят иметь свой дом в Таиланде, при его покупке важно учитывать следующие моменты:

Пользуйтесь услугами зарегистрированных в Таиланде юристов и авторитетных агентов по недвижимости.
Проведите небольшое исследование.
Прочитайте о подводных камнях недвижимости в Таиланде.

Имейте в виду, что многих проблем, возникающих при покупке дома в Таиланде, можно избежать уже на ранних этапах поиска недвижимости.

Шаг 2: Создание тайской компании
После того как вы решили, какой дом вы собираетесь приобрести, всегда консультируйтесь с юристом, прежде чем подписывать какие-либо документы. Иностранцы не могут владеть домом на свое имя, однако им может владеть компания, зарегистрированная в Таиланде. В Таиланде существуют различные формы коммерческих организаций. Наиболее распространенной является тайская компания с ограниченной ответственностью. Для компании с ограниченной ответственностью существуют определенные критерии регистрации бизнеса. Договор о дружбе с Таиландом все еще действует для американцев, и это также связано с налоговыми вопросами, так что проверьте корпоративный налог в Таиланде, если вы собираетесь заниматься чем-то большим, чем владение домом, или вам нужно тайское разрешение на работу.

Шаг 3: Покупка дома в Таиланде
Как только мы зарегистрируем вашу тайскую компанию с ограниченной ответственностью, мы, помимо прочих услуг по недвижимости, сделаем следующее, поэтому проконсультируйтесь с нашим юристом по недвижимости уже сегодня. Они проведут поиск титула и проверят контракты перед подписанием. Также обратите внимание на тип документов на право собственности в Таиланде. Если вы покупаете дом не по плану, вам понадобится юридическая консультация по поводу покупки в проектах предварительного строительства. Также необходимо учесть стоимость передачи кондоминиума и налоги на недвижимость в Таиланде. Воспользуйтесь калькулятором передачи недвижимости, чтобы узнать, сколько вам придется заплатить. Прежде чем приступить к процессу покупки дома в Таиланде, обязательно проконсультируйтесь с авторитетной адвокатской фирмой.

Покупка земли в Таиланде

В последнее десятилетие недвижимость Таиланда переживает настоящий расцвет: все больше и больше иностранцев хотят жить в Таиланде и сделать его своим вторым домом. Многие хотят владеть здесь землей, но прежде чем сделать этот шаг, важно поинтересоваться или воспользоваться услугами зарегистрированных в Таиланде юристов и, во-вторых, авторитетных агентов по недвижимости при покупке земли.

Подготовка для добросовестных покупателей
Имейте в виду, что многих проблем, возникающих при покупке земли в Таиланде, можно избежать уже на ранних этапах поиска недвижимости.

Вариант 1: Создание своей тайской компании
Иностранцы не могут владеть землей на свое имя, однако, их компания, зарегистрированная в Таиланде, может владеть землей. В Таиланде существуют различные формы коммерческих организаций. Существуют также налоговые аспекты, поэтому ознакомьтесь с корпоративным налогом в Таиланде, если вы собираетесь заниматься чем-то большим, чем владение домом, или вам нужно тайское разрешение на работу.

Вариант 2: Договоры аренды
Покупка тайской недвижимости на условиях аренды - очень популярный и предпочтительный способ приобретения недвижимости в Таиланде для иностранцев.

Он прост и понятен.
Иностранцы могут получить полный процент по аренде в Таиланде в течение всего указанного срока аренды.
Это предпочтительнее, чем покупка через компанию с ограниченной ответственностью, где у вас есть несколько акционеров, чьи интересы могут отличаться от ваших.
Вы можете передать долю в аренде или даже продать ее точно так же, как и при передаче любого другого права собственности на недвижимость в Таиланде.
Максимальный срок аренды составляет 30 лет.

Опцион на продление не будет автоматическим, и дополнительный 30-летний период будет зависеть от тщательности составления и усмотрения регистратора в Земельном управлении.

Вариант 3: Выйти замуж за тайца
Иностранец может купить землю в Таиланде, если он состоит в браке с тайкой, однако существуют следующие ограничения:

Как супруг, не являющийся гражданином Таиланда, вы должны заявить, что не имеете никаких прав на землю; фактически вы отказываетесь от своих прав на собственность.
Недвижимость, хотя и приобретенная вами, не может быть оформлена на ваше имя, а должна быть оформлена на тайского супруга.
В Земельном департаменте супружескую пару могут попросить подписать декларацию о том, что используемые средства являются отдельной собственностью тайского супруга.
Проблемы могут возникнуть и во время развода. Доказать, что земля является супружеской собственностью, будет непросто.

Существуют основные правила, которые закон предусматривает при управлении имуществом супругов, и в этом случае грамотно составленный брачный договор может помочь минимизировать ваши риски как супруга, не являющегося гражданином Таиланда.