Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Таиланде? Полное юридическое руководство

Да — но не так, как думает большинство людей. Иностранцы не могут владеть землей в Таиланде, и точка. Что они можно владеть outright - это кондоминиум, и понимание того, почему существует это различие и где оно не применяется, — это разница между чистой покупкой и дорогостоящей юридической проблемой.

Короткий ответ

Иностранцы могут покупать кондоминиумы в полную собственность в Таиланде. Они не могут покупать землю, а следовательно, не могут владеть домами или виллами в полную собственность, так как дом юридически привязан к земле под ним. Это не лазейка или обходной путь — такова структура тайского законодательства о недвижимости согласно двум отдельным законам: Закону о кондоминиумах B.E. 2522 для юнитов и Земельному кодексу для всего остального.

Кондоминиумы: правило 49%

В соответствии с Законом о кондоминиумах иностранные граждане могут обладать полным правом собственности на квартиру в кондоминиуме — их имя указывается в свидетельстве о праве собственности (чаноте), а также полные права на его продажу, сдачу в аренду, обременение ипотекой или завещание — при условии, что общая доля иностранного владения в здании не превышает 49% от общей продаваемой площади. Остальные 51% должны оставаться в собственности тайцев.

Этот показатель рассчитывается исходя из общей площади, а не количества квартир. Здание с несколькими крупными пентхаусами, принадлежащими иностранным владельцам, может достичь предельного значения 49% быстрее, чем это следует из количества квартир, поэтому проверка наличия квоты не является факультативной — это первое, что необходимо сделать перед подписанием каких-либо документов. Устные заверения агента по продажам не имеют юридической силы. Подтверждение должно быть получено от Земельного управления или юриста, непосредственно проверившего зарегистрированную квоту.

Если иностранная квота здания исчерпана, оставшийся путь — это аренда. Обычно это зарегистрированная 30-летняя аренда с возможностью продления. Вы получаете право пользования объектом, а не его владения, и условия продления имеют огромное значение; плохо составленный договор аренды может оставить покупателя с гораздо меньшей гарантией, чем подразумевается ценой продажи.

Почему важен валютный перевод

Покупка кондоминиума — это не просто договор и задаток. Для регистрации права собственности во фрихолд покупательские средства должны быть переведены в Таиланд из-за границы в иностранной валюте, конвертированы тайским банком и оформлены документом Foreign Exchange Transaction (FET). Без этого документа FET Земельный департамент не зарегистрирует передачу права собственности, какой бы полной ни была остальная документация.

Это ставит в тупик покупателей, которые платят в тайских батах с местного счета или переводят средства неофициально. Если источник и валюта платежа изначально не задокументированы должным образом, регистрация может застопориться на последнем этапе, после того как деньги уже перешли из рук в руки.

Земля и дома: что на самом деле означает “владение”

Иностранцам запрещено владеть землей согласно Земельному кодексу, независимо от размера инвестиций или срока проживания в Таиланде. Для покупки дома или виллы существуют следующие обходные пути:

• Долгосрочная аренда на земле (до 30 лет, зарегистрированный, иногда с условиями продления), при этом владея отдельно стоящим строением на ней
• Структура таиландской компании, где таиландская компания с большинством в акционерах владеет землей — законно, когда таиландские акционеры имеют подлинную экономическую заинтересованность, незаконно, когда они являются номинальными держателями без реальной доли, что активно расследуется регулирующими органами
• Инвестиции, продвигаемые BOI или Структуры Инвестиционного совета, при определённых обстоятельствах, позволяющих расширить права иностранцев на землю, связанные с соответствующими инвестициями

Ничто из этого не дает иностранцу такой же гарантии свободного владения, как покупка квартиры в кондоминиуме. Любой, кого привлекает земля или вилла, потому что цена выглядит привлекательнее, чем у сопоставимого кондоминиума, должен сопоставить эту разницу в цене с более слабой правовой позицией, на которую он соглашается.

Распространенные ошибки

Предполагая, что объект недвижимости находится в полной собственности, поскольку застройщик так утверждает. Разработчики продают то, что могут продать — если квота заполнена, они предложат аренду и могут не делать на этом акцент. Проверяйте самостоятельно.

Оплата до проверки требований FET. Когда средства прибывают в Таиланд в виде бата, а не в документированной иностранной валюте, исправление документов задним числом гораздо сложнее, чем их правильное оформление с самого начала.

Рассматривая номинальную структуру как кратчайший путь. Использование тайского номинального владельца для владения землей или большинством акций компании без реальной доли является незаконным и подлежит все более пристальному вниманию. Если сделка структурирована так, чтобы выглядеть соответствующей требованиям, но при этом функционирует как обходной путь, именно такая структура является проблемой, а не активом.

Не проверяя условия продления аренды. 30-летняя аренда кажется долгим сроком, пока вы не столкнетесь с продлением договора с арендодателем, который передумал, или с его наследниками, не считающими себя связанными неформальной договоренностью.

Как Harwell Legal помогает

Мы проверяем доступность иностранных квот перед тем, как вы совершите покупку, правильно структурируем валютный перевод, чтобы требование FET не стало проблемой в последний момент, рассматриваем или составляем договоры аренды для покупки по праву аренды и консультируем по законным структурам владения землей и виллами, когда простая покупка кондоминиума не подходит.

Рассматриваете покупку недвижимости в Таиланде? [Свяжитесь с Harwell Legal InternationalПеред тем как что-либо подписывать — проверка квот и структуры заранее обойдется гораздо дешевле, чем распутывание проблем после внесения депозита.