Защищенная аренда
Принято считать, что покупатели недвижимости в Таиланде могут приобретать ее в двух основных формах владения:
- Свободное владение - при такой форме собственности обычно не возникает никаких юридических проблем, поскольку полное право собственности на недвижимость переходит к покупателю. Покупатель обладает исключительными правами на владение, использование, передачу, переуступку и защиту собственности от любого вмешательства.
- Аренда (долгосрочная аренда) - согласно тайскому законодательству, договор аренды может быть заключен на максимальный срок 30 лет. На практике покупателям часто предлагают 30-летний срок аренды, сопровождая его обещанием продлить аренду дважды, каждый раз еще на 30 лет, в результате чего общий срок аренды составляет 90 лет.
Однако недавно Верховный суд Таиланда вынес решение № 4655/2566, согласно которому обещание продлить договор аренды на два последующих срока по 30 лет каждый является недействительным, поскольку такое обещание противоречит обязательным положениям закона.
Это решение вызвало беспокойство по поводу того, что произойдет по истечении первоначального 30-летнего срока аренды, особенно в отношении юридической силы любых обещанных продлений.
Для снижения подобных опасений рекомендуется, чтобы помимо заключения 30-летнего договора аренды покупатель арендованного имущества также приобретал акции компании застройщика или продавца. Такой пакет акций позволяет арендатору участвовать в процессах управления и принятия решений по проекту, включая контроль над общим имуществом и содействие продлению аренды на дополнительные 30-летние периоды по истечении первоначального срока.
Такую структуру принято называть “защищенной арендой”.”
